Статья написана на основе личного опыта приобретения квартиры гражданином России в новостройке Литвы. В конце статьи приведены фотографии документов на квартиру, чтобы вы имели представление как они должны выглядеть, а так же фото самой квартиры в таком состоянии, в котором их продают.
Какие районы в Вильнюсе лучше выбирать — это личное дело каждого, мы же выбирали исходя из наших финансов, главное условие было — как можно дешевле и дом должен быть уже сдан и заселен (частично разумеется), оказалось что под этот критерий подходит всего один район Пашилайчай (Pašilaičiai), там находится огромный район новостроек и самые низкие цены за квадратный метр. Конкретно нам квартира в «сером ключе» (предчистовая отделка) обошлась в 1300$ за кв.м., 46 кв.м., общая сумма почти 60000$, это была самая маленькая однокомнатная квартира из текущих на тот момент предложений на рынке. Все цены указаны в долларах, чтобы они не потеряли актуальность со временем, однако все расчеты, разумеется производились в литах, в других валютах расчеты недопустимы. Квартиры в новостройках в Литве продаются всегда в предчистовой отделке, это означает что все стены, полы и потолки выведены «под ноль» и можно сразу же класть ламинат, клеить обои и вешать люстры, входная дверь капитальная так же должна стоять. Электропроводка чаще всего заведена в квартиру, но разводку по квартире вы проводите уже сами. Пластиковые окна и радиаторы отопления так же должны стоять, сантехника не входит в предчистовую отделку, так же как и межкомнатные перегородки (стены), чаще всего продают в свободной планировке, это когда никаких стен кроме ванной комнаты нет. С одной стороны это удобно, мы сами создали планировку квартиры, такую как нам нужно и сделали на 45 кв.м. двухкомнатную квартиру.
1. Первый этап. Вы выбрали квартиру и вас она устраивает, далее вам нужно составить предварительный договор задатка с компанией застройщиком и внести аванс, чтобы зарезервировать квартиру за вами, в нашем случае мы вносили аванс 1200$. После внесения аванса, квартира резервируется на оговоренный срок, мы резервировали на 3 месяца, так как нам предстояло съездить в Россию за деньгами и вернутся обратно в Литву для завершения сделки.
2. Второй этап. Вы собрали всю сумму, необходимую для покупки квартиры. После того как вы приходите к застройщику и говорите что готовы завершить сделку и внести всю оплату, с вами заключают договор купли-продажи, с котором оговаривается вся сумма за вычетом уже внесенного задатка. После заключения этого договора, вы становитесь владельцем квартиры, т.е. непосредственно после подписания документов в офисе застройщика, хотя фактически оплату вы еще не произвели. Застройщик вам предоставляет обычно 30 дней на то, чтобы вы оплатили выставленный вам счет, после чего вам отдадут ключи и все остальные документы от квартиры. Вы можете произвести оплату только безналом, ни одно юридическое лицо по идее не примет у вас наличные, имейте это ввиду и откройте заранее счет в любом литовском банке. Для того, чтобы открыть счет, нужно лишь иметь с собой заграничный паспорт и действующую визу, больше ничего, открывают его моментально, потом вы его пополняете наличными и оплачиваете счет за квартиру. Как вариант, можно не открывая счета произвести оплату в банке на реквизиты застройщика, но скорее всего комиссия будет выше, чем если вы сами по интернету оплатите со своего счета.
3. Третий этап. Вы оплатили квартиру, созвонились с застройщиком, они подтвердили что получили ваши деньги. Далее вы договариваетесь о встрече с застройщиком у нотариуса. На этом этапе вы узнаете, что именно новостройки в Литве продаются только с землей (в старых домах во вторичном жилье такой проблемы нет, земли у владельцев квартир нет), т.е. у каждого владельца квартиры идет в собственности еще несколько квадратных метров земли, вы конечно не можете ее никак использовать, так как земля в общем пользовании находится у всех владельцев квартир в вашем доме, но фактически вы владеете этой землей, а купить землю в Литве может только гражданин Литвы или литовское юридическое лицо. Так как вы не являетесь гражданином Литвы, продать землю вам не могут, поэтому вам ее сдают в аренду на 99 лет и платите вы за аренду по 1 литу в год. При этом обратите внимание, что в договоре обязательно должно быть отражено, что в случае если вы когда-нибудь получите гражданство, вы должны иметь право оформить эту землю на себя бесплатно. Либо, если вы продадите квартиру или подарите или она достанется в наследство, в этом случае так же должно быть оговорено, что в случае наличия у выгодо-приобретателя гражданства Литвы, он должен иметь право бесплатно оформить землю на себя в собственность. Все эти моменты должны быть прописаны в договоре купли-продажи и нотариус его заверяет и оформляет сделку. Оформление документов у нотариуса занимает в среднем 30-40 минут. Обратите внимание на стоимость услуг нотариуса по оформлению сделок с недвижимостью в Литве, стоимость фиксированная и составляет 0.6% от стоимости объекта недвижимости, т.е. мы заплатили порядка 350$ за оформление, конечно это очень много по нашим меркам и мы не ожидали что сумма будет такой большой.
4. Четвертый этап. После оформления сделки вам должны отдать все ключи, в нашем случае это были ключи от квартиры, магнитный ключ от входной двери в подъезд, ключ от подвала в котором находятся кладовки, ключ от кладовки (мы покупали еще и кладовку с квартирой), ключ от почтового ящика, ключи от входа на парковку (мы покупали еще и место в подземном паркинге под домом), ключи от управления автоматическими воротами въезда на парковку. Причем большая часть ключей должна быть в 2-4 экземплярах, если какой-то отдают ключ в единственном экземпляре, то это повод для вопросов. Вам должны отдать подробный план квартиры (технический паспорт на квартиру), где видно какие коммуникации где проходят, это важно, чтобы не повредить трубы и кабели питания во время ремонта, а так же в этом плане подробно указано из каких материалов сделана каждая стена, фасад и вообще все что относится к вашей квартире и дому.
5. Пятый этап. Далее вы должны в ближайшие дни после совершения сделки (а лучше сразу же) зарегистрировать ваше право на квартиру и право на аренду земли в регистре (REGISTRŲ CENTRAS), сайт регистры registrucentras.lt Адрес Lvovo g. 25, Vilnius. Она находится сразу за ТЦ Европа на проспекте конституции. Вам нужно прийти туда с документами удостоверяющими вашу личность (заграничный паспорт) и всеми документами на квартиру какие вы получили от нотариуса и сказать оператору что вам нужно зарегистрировать право собственности на квартиру и на аренду земли. Есть несколько вариантов регистрации, различающиеся по срокам, можно зарегистрировать право собственности за 1 день, за 3 дня и за 10 дней, речь идет о рабочих днях, по деньгам получается от 5$ до 50$ соответственно, в общем дешево и не принципиально для большинства россиян. В итоге вам выдадут бумагу на право собственности квартиры и огромную кучу бумаг на право аренды земли. Нотариус может предложить вам сделать регистрацию за вас, настоятельно не рекомендую соглашаться, потому что в этом случае у вас на руках не будет никаких бумаг подтверждающих право собственности, так как нотариус проводит регистрацию в электронном виде. А чтобы в дальнейшем получить длительную мультивизу в Литву на основании владения недвижимостью, вам соответственно нужно иметь на руках бумаги подтверждающие что у вас есть квартира в Литве на ваше имя, а для этого вам нужно лично идти в регистру и все делать самому. Если вы уже заказали регистрацию у нотариуса, ничего страшного, вам все равно нужно сходить в регистру и заказать бумагу подтверждающую право собственности. На этом регистрация закончена.
6. Шестой этап. Теперь вам нужно в течении ближайших дней (четкого срока нет) заключить договора с обслуживающей компанией и поставщиками воды, электроэнергии и тепла. Сначала об одном положительном моменте, который в России отсутствует, в Литве вам не нужно проверять есть ли задолженность у квартиры по оплате различных коммунальных услуг, так как вся задолженность принадлежит исключительно предыдущему владельцу, а новый владелец всегда начинает с нуля, какая бы ни была задолженность у предыдущего владельца. Теперь по поводу управляющих компаний. В старых домах на вторичке в Литве чаще всего нет обслуживающих компания, там есть такое понятие как Бендрия, это когда жильцы сами создают кооператив и решают проблемы своего дома на общих собраниях путем голосования. В новостройках дело обстоит иначе, у каждого дома есть управляющий, назначенный администрацией города, этот управляющий отвечает за обслуживание дома и территории, чаще всего договора на обслуживание заключаются с городскими службами. Вариант с администратором дома намного выгоднее, чем с кооперативом жильцов (Бендрия), потому что это просто дешевле, приведу простой пример. Есть квартира у знакомых в старом доме площадью 45 кв.м., они платят 27$ за обслуживание, в которое не входит уборка территории, не входит уборка подъезда, не входит посыпание песко-соляной смесью дорожек зимой, да практически ничего не входит кроме вывоза мусора и мелкого ремонта общих внутридомовых территорий. В новостройке за квартиру площадью 45 кв.м. приходится платить 18$ и в эти деньги входит вывоз мусора, уборка подъезда раз в неделю, уборка территории, посыпание дорожек песко-соляной смесью и ремонт общих внутридомовых территорий, замена освещения в случае перегорания ламп, обслуживание лифта, электронных дверей и многие другие мелочи. Собственно вам нужно подписать договор с обслуживанием у администратора. Далее вам нужно сходить в компанию поставляющую электроэнергию и заключить договор с ними, и не забудьте вызвать их на опломбировку счетчиков (счетчик выбрать лучше с ночным и дневным тарифом, будет дешевле). Далее договора нужно заключить с компанией поставляющей холодную воду и предоставляющую услуги водоотведения, а так же с компанией поставляющий тепло (отопление зимой) и горячую воду. Все реквизиты и адреса этих компаний вам скажет ваш администратор, поэтому в первую очередь вам нужно заключить договор с ним. После этого все этапы покупки квартиры в новостройке в Литве завершены, поздравляем с приобретением.
Хотелось бы еще немного впечатлений рассказать о литовских новостройках. Для чего вообще покупать новостройку, если можно взять вторичное жилье и оно как правило дешевле и будет уже с ремонтом, т.е. экономия казалось бы существенная в случае во вторичкой, однако новостройки пользуются большой популярностью по нескольким причинам и главная из них это наличие автономного отопления. Не секрет что в Литве невероятно дорогое отопление, конечно и остальные услуги стоят не дешево, но отопление очень дорогое, в старых квартирах площадью 50 кв.м. стоимость отопления в месяц может доходить до 300$. В такой же квартире в новом доме, стоимость будет не больше 50-70$, речь идет про самый холодный месяц, а стоимость отопления всегда разная, в зависимости от температуры на улице. Но самое главное это возможность регулирования отопления, у вас на радиаторах будут стоять вентили позволяющие выставлять нужную вам температуру, если хотите экономить, ставьте низкую температуру и одевайтесь теплее, не хотите — ставьте высокую. Можете отключить отопление полностью, в случае если вы уезжаете, однако вы должны иметь ввиду что нулевой счет за отопление вы все равно не получите, потому что минимальное отопление будет подаваться в вашу квартиру независимо от ваших настроек, потому что в квартире должен поддерживаться небольшой уровень тепла в любом случае, иначе начнет остывать дом и замерзать коммуникации (вода например), так что на 100% отключить отопление невозможно. Но, например, в самый холодный месяц в 2013 году при выключенных радиаторах у нас за отопление вышло 15$, что весьма гуманно и не напряжно.
Помимо этого в новостройках нет проблем особых с парковкой, мест достаточно много, ведь они проектировались с этим расчетом, но попробуйте припарковаться во дворе старого дома, это практически нереально. Так же обслуживание жилья весьма гуманное в новостройках по сравнению со вторичкой, примерно на 20% дешевле в новостройках получается за услуги управляющей компании, которая занимается уборкой территории, вывозом мусора и присмотром за общественными территориями в доме. Стоимость электро-энергии и воды такая же как и в старых домах. Новые дома строят достаточно качественно, стены, полы и потолок не нуждаются в тоннах штукатурки, они уже выведены под ноль и готовы к чистовому ремонту, вода так же заведена в ванную комнату и на кухню. Освещение придомовых территорий и общественных мест чаще всего на датчиках движения, вы даже не найдете выключателей, это очень экономно, ведь платят за это все жильцы вместе. Лифты разумеется современные, безопасные, тихие и быстрые типа Otis, Koni, Schneider или других известных брендов. Входная дверь в нашем случае так же стояла сразу нормальная, капитальная, не временная как часто делают в РФ, причем не установленные замки и ключи вам вручат отдельно, видимо их не ставят заранее, чтобы строители не могли снять слепки ключей. Очень удобно что на нулевой этаж к кладовке и парковке ходит лифт, с сумками подниматься домой одно удовольствие, особенно если парковочное место рядом с лифтом. В общем коридоре на этаже есть щитовая закрывающая на ключ, которые есть у владельцев квартир, в щитовой включается и выключается отопление и вода, а так же отдельный щиток для кабелей ТВ и Интернета имеется, чтобы различным провайдерам было удобно подключать вас. В целом переплата за новостройку определенно того стоит, мы остались довольны своим выбором.